• Steuerberatung für Vermieter in Berlin

Vermieter

Sie haben eine Immobilie als Altersvorsorge oder Geldanlage erworben. Die finanziellen Verpflichtungen hieraus sind zum Teil enorm. Meist ist bei der Gesamtplanung auch eine steuerliche Komponente mit eingerechnet. Wenn diese beabsichtigten Ziele nicht erreicht werden können, führt dies zu Liquiditätsproblemen, die das gesamte Vorhaben gefährden können.

Hier nur ein paar Fragen, die in der Beratungspraxis auftauchen und vorab geklärt werden müssen:

Werden Verluste aufgrund langen Leerstandes wegen Renovierung/Sanierung anerkannt?

Grundsätzlich ist bei einer dauerhaften Vermietung von Wohnraum von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen. Dieser Grundsatz gilt aber nicht bei Gewerbeobjekten und einer langjährigen Renovierung mit Leerstand.

Zu dieser Fragestellung gab es im Jahr 2013 bereits mehrere Entscheidungen des BFH, die im Wesentlichen klarstellen, dass besonders langer Leerstand auch nach vorheriger dauerhafter Vermietung dazu führt, dass die Einkünfteerzielungsabsicht wegfällt und ein Ausgleich mit anderen Einkünften nicht mehr möglich ist. (BFH IX R 38/12)

In einem solchen Fall besteht also Beratungs- und Handlungsbedarf, um eine Verlustverechnung zu sichern.

Eigentumswohnung verkauft, aber der Erlös hat nicht zur Tilgung der Bankverbindlichkeiten ausgereicht. Sind die weiteren Zinszahlungen Werbungskosten, auch wenn keine Mieteinnahmen mehr vorliegen?

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. So entschieden vom BFH am 20.06.2012 (BFH-Urteil vom 20.06.2012 - IX R 67/10).

Das Bundesministerium der Finanzen hat am 28.03.2013 ein Schreiben erlassen, dass die Anwendung des Urteils im Einzelnen für die Finanzämter regelt.

Hierbei sollten Sie sich beraten lassen, um den Schuldzinsenabzug auch in Zukunft in einem solchen Fall zu sichern.

Der Mieter in der Gewerbeimmobilie zahlt trotz Mahnung keine Miete. Muss ich als Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters den Mietvertrag kündigen, um meine Einkünfteerzielungsabsicht zu erhalten?

Diese Frage wurde vom Bundesfinanzhof im Revisionsverfahren gegen den Vermieter entschieden. Begründet wurde dies damit, dass der geschlossene Mietvertrag im Streitfall nicht anzuerkennen war, da er nicht den Vereinbarungen unter fremden Dritten entsprach und damit keine Einkünfteerzielungsabsicht vorgelegen hat. (BFH-Urteil vom  22.01.2013 - IX R 70/10)

Beim Abschluss von Mietverträgen sind steuerliche Besonderheiten zu beachten, insbesondere, wenn es sich um Verträge mit „nahe stehenden Personen“ handelt (BFH-Beschlüsse vom 25. Mai 2012 - IX B 20/12 und vom 10. Februar 2010 - IX B 163/09).

Klären Sie also solche Fragen im Vorfeld Ihrer Entscheidung, an wen Sie wie vermieten.

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